Hoja de aprecio: qué es, qué plazo tiene y cómo responder

De todo el expediente de expropiación, este es el trámite en el que más se decide y el que más gente desaprovecha. Si le han requerido para que presente su hoja de aprecio, tiene delante su mejor oportunidad de fijar cuánto vale lo que le quitan.

Qué es exactamente una hoja de aprecio

Es el escrito en el que el propietario expropiado fija y motiva la cantidad que considera que le corresponde por el bien o derecho que se le expropia. No es una carta de queja ni una alegación genérica: es una valoración concreta, con una cifra al final, respaldada por los documentos y el informe técnico que la sostienen.

El procedimiento funciona así: la Administración le requiere para que presente la suya. Usted la presenta. El beneficiario de la expropiación la acepta o la rechaza. Si la rechaza, formula su propia hoja de aprecio con su cifra. Si tampoco hay acuerdo, el expediente pasa al Jurado de Expropiación, que resuelve.

El plazo: 20 días hábiles

Desde el requerimiento, dispone de veinte días hábiles para presentarla. Es un plazo corto y perentorio, y ahí está el problema: no da tiempo material a encargar un peritaje serio si se empieza a mover el día quince.

Los días hábiles excluyen sábados, domingos y festivos. Aun así, veinte días hábiles son apenas un mes natural.

Qué debe contener la suya

Una hoja de aprecio que se sostenga incluye, como mínimo:

• Identificación exacta del bien: referencia catastral, superficie afectada real (comprobada, no la que dice la relación de bienes), linderos y titularidad.
• La valoración del suelo con el método que legalmente corresponda a su situación básica, rural o urbanizada, y con los parámetros justificados uno a uno.
• La valoración independiente de plantaciones, construcciones e instalaciones: arbolado por especie, edad y estado productivo; pozos, balsas, vallados, riego, caminos.
• Los daños y perjuicios accesorios: depreciación de la finca resto, ocupaciones temporales, pérdida de actividad, gastos de traslado, servidumbres residuales.
• El premio de afección del 5 % sobre la valoración del bien.
• El informe pericial que respalda todo lo anterior, firmado por técnico competente.

Cada partida tiene que estar justificada por separado. Una cifra global sin desglose es fácil de rebatir y el Jurado la tratará como una pretensión sin acreditar.

Por qué la cifra que ponga marca el techo

Este es el punto que más conviene entender. En la práctica del procedimiento expropiatorio, la cantidad que usted pide en su hoja de aprecio funciona como límite máximo de lo que podrá obtener después. Ni el Jurado ni el tribunal le van a conceder más de lo que usted mismo pidió.

La consecuencia es directa: quedarse corto por prudencia, por desconocimiento o por prisa cierra una puerta que ya no se vuelve a abrir. Y pedir una cifra desorbitada sin respaldo técnico tampoco ayuda, porque resta credibilidad a todo el escrito. Lo que funciona es una cifra alta pero defendible, con cada partida acreditada.

Qué pasa después de presentarla

El beneficiario tiene un plazo para aceptarla o rechazarla. Si la acepta, el justiprecio queda fijado en su cifra y se procede al pago. Si la rechaza, presenta su propia hoja de aprecio, que se le notificará a usted para que la acepte o la rechace a su vez.

Cuando ninguna de las partes acepta la del contrario, el expediente se remite al Jurado Provincial de Expropiación Forzosa o al órgano autonómico equivalente, que dicta un acuerdo fijando el justiprecio. Ese acuerdo agota la vía administrativa y se puede recurrir ante el Tribunal Superior de Justicia en el plazo de dos meses.

Errores que salen caros

• Dejar pasar el plazo. Si no presenta hoja de aprecio, el expediente sigue adelante con la valoración de la Administración y usted pierde la iniciativa.
• Aceptar la hoja de aprecio del beneficiario para acabar antes. Aceptarla fija el justiprecio y cierra la discusión de forma definitiva.
• Presentarla sin informe pericial. Una valoración sin respaldo técnico tiene poco peso ante el Jurado y ninguno ante un tribunal.
• Olvidar los conceptos accesorios. Depreciación del resto, ocupaciones temporales y arbolado son las partidas que más se quedan fuera y donde más dinero hay.
• No comprobar la superficie. Si la relación de bienes mide mal su finca, usted cobrará por la superficie equivocada.

Si quiere entender de dónde salen las cifras antes de decidir, lea la guía sobre cuánto pagan por expropiar una finca.